작성일: 2026년 1월 12일
1. 덕소3구역 12.27 총회의 승리: 조합원들의 무서운 단결력
2025년 12월 27일 열린 덕소3구역 관리처분 임시총회는 그야말로‘조합원들의 승리’였습니다. 영하의 날씨에도 불구하고 덕소리 체육공원 게이트볼장을 가득 메운 열기는 뜨거웠습니다.
- 압도적 성원: 재적 조합원 1,466명 중 무려 1,367명이 의결권을 행사했습니다 (참석률 약 93.2%).
- 안건 가결: 가장 중요했던‘관리처분계획(안) 의결의 건’이 찬성 1,286표라는 압도적인 지지로 통과되었습니다.
이로써 덕소3구역은 표면적으로는 9부 능선인 ‘관리처분인가’ 신청을 위한 모든 절차를 마친 것처럼 보입니다. 조합원들은 이제 지긋지긋한 기다림을 끝내고 새 아파트를 받을 꿈에 부풀어 있습니다.
2. 12.29 이사회의 이슈 : 시공단(GS·대우)의 강력한 이의 제기
“지난 12월 27일 관리처분총회는 성공적이었습니다. 조합원 93%가 참석해 관리처분계획(안)을 가결했습니다. 하지만 이틀 뒤 상황이 변했습니다. 시공사 측이 이사회에 참석해 도급계약 위반을 주장했기 때문입니다. 현재 그들은 총회 재개최를 요구하고 있어 갈등이 심화되고 있습니다.”
– “도급계약 절차 준수 요청”: 시공사 측은 “도급계약서 제11조 2항과 제19조 1항에 따른 충분한 사전 협의가 부족했다”는 취지의 주장을 펼치며, 관리처분계획 수립 절차에 대한 문제를 제기했습니다.
– “재논의 요구”: “시공사는 사전 협의가 부족했다고 주장합니다. 공사비와 일반분양가 산정이 문제였습니다. 그들은 총회 결과를 인정할 수 없다는 입장입니다. 결국 관리처분총회를 다시 열 것을 강력히 요구하고 있습니다.”
3. 돈 문제의 실체: 현금청산금 3,000억의 공포
시공사가 저렇게 나오는 이유는 결국 ‘돈’입니다. 덕소3구역이 안고 있는 재무적 리스크는 상상을 초월합니다.
- 막대한 현금청산금: 사업에 반대하거나 분양신청을 하지 않은 현금청산자들에게 줘야 할 돈만 약 3,150억 원에 달하는 것으로 추정됩니다.
- 이자 부담: 이 막대한 청산금을 지급하기 위해 빌려야 하는 대출 이자만 1,000억 원이 넘을 수 있습니다. 이는 고스란히 남아있는 조합원들의 분담금으로 돌아옵니다.
- 일반분양가 동상이몽: 조합은 일반분양가를 높여(평당 2,700~3,000만 원) 조합원 부담을 줄이려 하지만, 시공사는 미분양을 우려해 보수적인 가격(평당 2,450만 원 수준)을 고수하며 평행선을 달리고 있습니다.
조합은 이번 총회에서 ‘국·공유지 점유자 관련 방안’과 ‘현금청산자 비용 부과’ 안건을 통과시키며 비용 절감을 위해 안간힘을 쓰고 있지만, 시공사와의 협상이 마무리되지 않으면 이 모든 계획이 수포로 돌아갈 수 있습니다.
4. 2026년 투자 전망: 살얼음판 위를 걷다
지금 덕소3구역 투자를 고려하고 계신다면 “관리처분총회 통과”라는 뉴스 헤드라인만 믿고 진입해서는 안 됩니다.
✅ 팩트 체크 (Fact Check)
- 관리처분인가: 조합은 신청을 강행하겠지만, 시공사의 동의서나 협조 없이 남양주시가 쉽게 인가를 내줄지 미지수입니다. 인가가 늦어지면 이주는 불가능합니다.
- 이주 시기: 시공사는 12월 29일 이사회에서 “협의 없는 진행은 PF 자금 조달에 문제를 일으킬 수 있다”고 으름장을 놓았습니다. 돈줄이 막히면 이주비 지급도 늦어질 수밖에 없습니다.
💡 조원남의 투자 전략
기존 조합원이라면 지금은 ‘버티기’ 모드입니다. 조합 집행부가 시공사의 무리한 요구를 방어하고, 최대한 유리한 조건으로 본계약 협상을 마무리지을 수 있도록 힘을 실어줘야 합니다. 신규 진입자라면, 시공사와의 갈등이 봉합되는 시그널(본계약 체결 소식 등)을 확인한 후 들어와도 늦지 않습니다. 지금은 불확실성이 너무 큽니다.
5. 마치며: 덕소의 봄은 오는가?
덕소3구역은 남양주 최대어입니다. 그만큼 이해관계가 복잡하고 넘어야 할 산이 높습니다. 하지만 1,300명이 넘는 조합원들이 총회에서 보여준 의지는 그 어떤 시공사의 압박보다 강했습니다.
저는 이 싸움이 결국 조합의 승리로 끝날 것이라 믿습니다. 다만, 그 과정에서 발생할 시간 지연과 분담금 상승이라는 고통은 우리 스스로 냉정하게 계산하고 대비해야 합니다.
2026년, 덕소3구역이 시공사와의 갈등을 딛고 진짜 ‘이주’를 시작하는 그날까지, 저 조원남이 팩트만을 전달하겠습니다.
(이 글은 실제 내부 문건을 바탕으로 분석하였으나, 투자를 권유하는 글이 아니며 모든 투자의 책임은 본인에게 있습니다.)
#. 참고자료
– 남양주 시청
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