작성자 공개: 작성자는 덕소3구역 조합원입니다. 이해관계가 있는 만큼 확인된 사실과 개인 의견을 구분해 읽어 주시기 바랍니다. (이해관계 공개 안내)
작성일: 2026년 1월 12일
1. 덕소3구역 12.27 관리처분총회 결과
2025년 12월 27일 열린 덕소3구역 관리처분 임시총회는 덕소리 체육공원 게이트볼장에서 열렸고, 참석률이 높았습니다.
- 참석: 재적 조합원 1,466명 중 1,367명이 의결권을 행사했습니다 (참석률 약 93.2%).
- 안건 가결: 가장 중요했던‘관리처분계획(안) 의결의 건’이 찬성 1,286표로 통과되었습니다.
이로써 덕소3구역은 표면적으로는 9부 능선인 ‘관리처분인가’ 신청을 위한 모든 절차를 마친 것처럼 보입니다. 하지만 이후 시공단의 이의 제기로 변수가 생겼습니다.
2. 12.29 이사회: 시공단(GS·대우)의 이의 제기
“지난 12월 27일 관리처분총회는 성공적이었습니다. 조합원 93%가 참석해 관리처분계획(안)을 가결했습니다. 하지만 이틀 뒤 상황이 변했습니다. 시공사 측이 이사회에 참석해 도급계약 위반을 주장했기 때문입니다. 현재 그들은 총회 재개최를 요구하고 있어 갈등이 심화되고 있습니다.”
– “도급계약 절차 준수 요청”: 시공사 측은 “도급계약서 제11조 2항과 제19조 1항에 따른 충분한 사전 협의가 부족했다”는 취지의 주장을 펼치며, 관리처분계획 수립 절차에 대한 문제를 제기했습니다.
– “재논의 요구”: “시공사는 사전 협의가 부족했다고 주장합니다. 공사비와 일반분양가 산정이 문제였습니다. 그들은 총회 결과를 인정할 수 없다는 입장입니다. 결국 관리처분총회를 다시 열 것을 강력히 요구하고 있습니다.”
3. 쟁점: 현금청산금과 일반분양가
시공사가 저렇게 나오는 이유는 결국 ‘돈’입니다. 덕소3구역의 주요 재무 쟁점은 다음과 같습니다. (조합 자료 기준 추정치)
- 현금청산금: 사업에 반대하거나 분양신청을 하지 않은 현금청산자들에게 줘야 할 돈만 약 3,150억 원에 달하는 것으로 추정됩니다.
- 이자 부담: 이 청산금을 지급하기 위해 빌려야 하는 대출 이자만 1,000억 원이 넘을 수 있습니다. 이는 고스란히 남아있는 조합원들의 분담금으로 돌아옵니다.
- 일반분양가 이견: 조합은 일반분양가를 높여(평당 2,700~3,000만 원) 조합원 부담을 줄이려 하지만, 시공사는 미분양을 우려해 보수적인 가격(평당 2,450만 원 수준)을 고수하며 평행선을 달리고 있습니다.
조합은 이번 총회에서 ‘국·공유지 점유자 관련 방안’과 ‘현금청산자 비용 부과’ 안건을 통과시키며 비용 절감을 시도하고 있지만, 시공사와의 협상 결과에 따라 계획이 바뀔 수 있습니다.
4. 앞으로 확인할 변수
“관리처분총회 통과”만으로 사업 일정이 확정된 것은 아닙니다.
✅ 확인할 점
- 관리처분인가: 조합은 신청을 강행하겠지만, 시공사의 동의서나 협조 없이 남양주시가 쉽게 인가를 내줄지 미지수입니다. 인가가 늦어지면 이주는 불가능합니다.
- 이주 시기: 시공사는 12월 29일 이사회에서 “협의 없는 진행은 PF 자금 조달에 문제를 일으킬 수 있다”는 입장을 밝혔습니다. 자금 조달이 늦어지면 이주비 지급도 늦어질 수 있습니다.
💡 조합원으로서의 생각
기존 조합원 입장에서는 본계약 협상 결과를 지켜보는 단계입니다. 새로 매수를 검토한다면 시공사와의 갈등이 정리되는 신호(본계약 체결, 관리처분인가 고시 등)를 확인한 뒤 판단하는 것이 안전하다고 봅니다. 지금은 불확실성이 큽니다.
5. 정리
덕소3구역은 남양주에서 규모가 큰 정비사업인 만큼 이해관계가 복잡합니다. 총회 참석률과 찬성률은 높았지만, 시공사와의 협상이 다음 변수입니다.
조합원으로서 원만한 합의를 기대하지만, 그 과정에서 생길 수 있는 시간 지연과 분담금 상승은 미리 계산해 두어야 합니다.
새로운 공지나 협상 결과가 나오면 이 글에 업데이트하겠습니다.
(이 글은 조합원에게 공유된 자료를 바탕으로 정리했으며, 투자를 권유하는 글이 아닙니다.)
#. 참고자료
– 남양주 시청
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