부동산 세금 계산기 2026 | 양도소득세·취득세 단계별 계산

기준: 2026년 10월 현재 시행 중인 소득세법·지방세법 · 최종 확인: 2026년 10월 3일 · 이 페이지는 같은 날 계산 방식과 안내문을 전면 개편했습니다.
종합부동산세는 보유세 계산기, 상속세는 상속세 계산기에서 계산합니다.

양도소득세 계산 방식

단계	내용
① 양도차익	양도가액 − 취득가액 − 필요경비
② 1세대 1주택 비과세	2년 이상 보유(조정대상지역 취득분은 2년 거주)하면 양도가액 12억 원까지 비과세. 12억 원 초과분만 과세: 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액
③ 장기보유특별공제	1세대 1주택(2년 이상 거주): 보유 연 4% + 거주 연 4%, 최대 80% / 그 외: 3년부터 연 2%, 최대 30% / 조정대상지역 중과 대상: 공제 없음
④ 과세표준	③을 뺀 양도소득금액 − 기본공제 250만 원
⑤ 세액	기본세율(6~45%), 단기보유 세율, 중과세율 중 해당 세율 적용 후 지방소득세 10% 추가

양도소득세 기본세율

과세표준	세율	누진공제
1,400만 원 이하	6%	–
1,400만 ~ 5,000만 원	15%	126만 원
5,000만 ~ 8,800만 원	24%	576만 원
8,800만 ~ 1.5억 원	35%	1,544만 원
1.5억 ~ 3억 원	38%	1,994만 원
3억 ~ 5억 원	40%	2,594만 원
5억 ~ 10억 원	42%	3,594만 원
10억 원 초과	45%	6,594만 원

단기보유·다주택 중과

단기보유(주택): 1년 미만 70%, 2년 미만 60%. 중과 대상이면 중과세율로 계산한 세액과 비교해 큰 금액을 적용합니다.
다주택 중과: 2022년 5월부터 이어진 중과 유예가 2026년 5월 9일로 끝나, 5월 10일 이후 조정대상지역 주택을 팔면 2주택은 기본세율 + 20%p, 3주택 이상은 + 30%p가 적용되고 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다. (5월 9일까지 계약한 경우 잔금 기한 특례가 있습니다.)

취득세 계산 방식

구분	취득세	지방교육세	농어촌특별세 (85㎡ 초과)
6억 원 이하	1%	0.1%	0.2%
6억 초과 ~ 9억 원	(취득가액(억) × 2/3 − 3)%	취득세율 × 1/10	0.2%
9억 원 초과	3%	0.3%	0.2%
중과 8% (조정 2주택, 비조정 3주택)	8%	0.4%	0.6%
중과 12% (조정 3주택 이상, 비조정 4주택 이상)	12%	0.4%	1.0%

생애최초 주택 구입자는 12억 원 이하 주택에 한해 취득세를 최대 200만 원까지 감면받을 수 있습니다(2028년 12월 31일까지 취득분). 취득 후 3개월 안에 전입해야 하고, 3년 안에 팔거나 임대하면 감면액을 추징합니다. 취득세는 잔금일(또는 등기일 중 빠른 날)부터 60일 안에 신고·납부합니다.

계산 예시 (검산용)

아래 값은 이 계산기로 계산한 결과입니다. 양도 ①은 12억 원 초과분(3/15)만 과세되고 장기보유특별공제 52%(보유 32% + 거주 20%)가 적용되며, 양도 ②는 같은 집이라도 중과로 공제 없이 기본세율 + 20%p가 적용되어 세금이 약 41배가 됩니다.

사례	납부할 세금 합계
양도 ① 1주택, 15억에 팜(8억에 삼), 경비 1,500만 원, 8년 보유·5년 거주	10,364,640원
양도 ② 2주택(조정대상지역), 같은 조건	425,931,000원
양도 ③ 1주택, 10억에 팜(6억에 삼), 1년 6개월 보유	262,350,000원
취득 ① 1주택, 7억 원, 84㎡	12,859,000원
취득 ② 생애최초, 5억 원, 84㎡	3,500,000원
취득 ③ 조정대상지역 2주택, 10억 원, 110㎡	90,000,000원

이 계산기에 반영하지 않은 것

양도세: 상속·증여받은 주택, 분양권·입주권, 부담부증여, 공동명의 지분 계산, 같은 해 여러 건 양도, 조세특례제한법 감면, 중과 배제 주택(지방 저가주택·장기임대주택 등), 일시적 2주택·상속주택 비과세 특례의 세부 요건
취득세: 상속·증여·신축 취득, 법인 취득, 공시가격 1억 원 이하 주택 중과 제외, 출산·양육 가구 감면, 오피스텔·분양권의 주택 수 산입 판단
보유기간과 거주기간은 만 년 단위로 계산합니다. 실제로는 날짜 단위로 판단하므로 경계에 있으면 결과가 달라질 수 있습니다.

공식 확인처

양도소득세: 국세청 홈택스 (양도소득세 모의계산), 국세청 상담 126
취득세: 위택스, 관할 시·군·구 세무과
근거 법령: 소득세법 제89·94·95·103·104조, 지방세법 제11·13조의2·151조, 농어촌특별세법 제5조, 지방세특례제한법 제36조의3 (국가법령정보센터)

이 계산기는 판단을 돕는 참고 도구입니다. 계약이나 신고 전에는 홈택스·위택스와 세무사 상담으로 함께 확인해 주세요. 계산이 맞지 않는 사례는 문의 페이지로 알려 주시면 확인 후 수정하겠습니다.

부동산 세금 계산기 (양도소득세·취득세)