자료 기준일: 2026년 10월 3일 (최초 작성 9월 23일, 10월 3일 1순위 청약 결과와 자금 계산표 추가). 분양가·납부 조건은 언론 보도와 분양 정보 플랫폼에 공개된 입주자모집공고 내용을 교차 확인했고, 자금 계산은 작성자가 직접 계산한 것입니다. 청약·계약 전에는 반드시 청약홈의 입주자모집공고 원문을 확인하시기 바랍니다. 이 글은 특정 청약을 권유하지 않습니다.
견본주택 개관 3일 만에 약 8,000명이 다녀갔다는 소식과, “입주 목돈 없으면 진퇴양난”이라는 경고 기사가 같은 단지를 두고 거의 동시에 나왔습니다. 광명시티프라디움에듀하임 얘기입니다. 그리고 9월 30일 1순위 청약 결과는 경고 쪽에 가까웠습니다. 전용 84㎡는 221세대 모집에 18건만 접수돼 대부분 미달됐고, 59㎡만 1순위에서 마감됐습니다. 이 글에서는 왜 이런 결과가 나왔는지를 잔금 50% 구조를 직접 계산해 보며 정리했습니다.
1. 기본 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 위치 | 경기도 광명시 소하동 구름산지구 A6블록 |
| 시공 | 시티건설 |
| 단지 규모 | 지하 2층 ~ 지상 22층, 6개동, 총 426세대 |
| 공급 구분 | 특별공급 236세대 / 일반공급 190세대 |
| 주택형 | 59A·59B, 84A~84E (전용 59~84㎡) |
| 분양가 | 7억 4,700만 ~ 11억 9,800만 원 (84㎡ 평균 약 11억 5,050만 원, 3.3㎡당 평균 약 3,489만 원) |
| 납부 조건 | 계약금 10% · 중도금 40% · 잔금 50% |
| 모집공고 · 접수 | 9월 18일 공고, 특별공급 9월 29일, 1순위 9월 30일~ |
| 당첨자 발표 · 계약 | 청약홈 공고문 확인 (자료마다 날짜가 다르게 안내되어 원문 확인 필요) |
| 입주 예정 | 2029년 3월 |
| 규제 | 투기과열지구(2025년 10월 16일 지정) · 전매제한 3년 · 재당첨제한 10년 · 실거주의무 없음 |
| 주택형 | 공급 세대 | 분양가 |
|---|---|---|
| 59A | 21세대 | 7억 6,900만 ~ 8억 7,900만 원 |
| 59B | 87세대 | 7억 4,700만 ~ 8억 7,700만 원 |
| 84A | 86세대 | 10억 5,500만 ~ 11억 8,500만 원 |
| 84B | 21세대 | 10억 9,700만 ~ 11억 9,700만 원 |
| 84C | 105세대 | 10억 8,000만 ~ 11억 8,000만 원 |
| 84D | 21세대 | 10억 9,800만 ~ 11억 9,800만 원 |
| 84E | 85세대 | 10억 5,000만 ~ 11억 8,000만 원 |
주택형별 분양가는 층·동에 따라 범위로 표시했습니다. 시행사 등 사업 주체 정보는 모집공고 원문에서 확인하시기 바랍니다.
2. 1순위 청약 결과 — 84㎡ 대부분 미달
| 구분 | 결과 |
|---|---|
| 59A | 3.60 대 1 (마감) |
| 59B | 1.10 대 1 (마감) |
| 84A~84E (5개 타입 합계) | 221세대 모집에 18건 접수 (약 0.08 대 1) |
| 전체 (특별공급 잔여분 포함) | 273세대 모집에 100건 접수, 평균 0.37 대 1 · 203세대 미달 |
출처: 스트레이트뉴스 2026년 10월 1일 보도(해당지역 1순위 결과 기준). 이후 기타지역·2순위 접수와 계약 결과에 따라 미분양 규모는 달라질 수 있으며, 확인되는 대로 이 글에 반영하겠습니다. 현지 중개업소들은 84㎡의 높은 분양가와 함께 역까지의 거리, 주변 노후 주거지, 인근 공장 입지 등을 저조한 결과의 이유로 꼽았습니다.
3. 그런데 왜 견본주택에는 8천명이 몰렸나
분양 관계자는 “광명 주요 단지의 실거래가가 크게 상승하면서 향후 집값이 더 오를 수 있다는 불안감에 늦기 전에 내 집 마련을 해야겠다는 조급함”이 몰린 배경이라고 설명합니다. 서울 접근성이 좋은 광명이 서울 집값 상승의 대체 주거지로 떠오른 결과라는 분석입니다. 실제로 이 단지는 서비스 면적이 넓은 편으로, 84㎡ 타입 기준 최대 약 39.6㎡(약 12평)의 추가 공간을 제공한다는 점도 흥행 요인으로 꼽힙니다.
4. 잔금 50% 구조, 직접 계산해 봤습니다
이 단지의 납부 조건은 계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50%입니다. 통상 분양이 계약금 10%·중도금 60%·잔금 30%인 것과 비교하면 잔금 비중이 훨씬 큽니다. 계약금은 최소 3천만 원을 먼저 내고 나머지를 1개월 안에 내는 방식으로 완화됐습니다. 아래는 84㎡ 평균 분양가(약 11억 5,050만 원)를 기준으로 작성자가 직접 계산한 표입니다.
① 단계별로 내야 하는 돈
| 시점 | 항목 | 금액 | 조달 방법 |
|---|---|---|---|
| 계약 시 (2026년 10월) | 계약금 10% | 1억 1,505만 원 | 본인 현금 |
| 공사 기간 | 중도금 40% | 4억 6,020만 원 | 중도금 대출 (입주 때 상환) |
| 입주 시 (2029년 3월) | 잔금 50% | 5억 7,525만 원 | 잔금대출 + 본인 현금 |
| 입주 시 정산 합계 | 중도금 대출 상환 + 잔금 | 10억 3,545만 원 | 잔금대출로 전환 + 본인 현금 |
② 입주 때 대출을 얼마나 받느냐에 따라 필요한 현금
| 구분 | 잔금대출 가능액 | 입주 때 추가 현금 | 계약금 포함 자기자금 합계 |
|---|---|---|---|
| 무주택자 (규제지역 LTV 40%) | 4억 6,020만 원 | 5억 7,525만 원 | 약 6억 9,030만 원 |
| 생애최초 (LTV 70%, 한도 6억 원) | 6억 원 | 4억 3,545만 원 | 약 5억 5,050만 원 |
계산 전제: 입주 시 감정가가 분양가와 같고, 2026년 10월 현재 규제지역 대출 기준(무주택 LTV 40%, 생애최초 70%, 시가 15억 원 이하 주택 대출 한도 6억 원)이 2029년에도 그대로라고 가정했습니다. 실제 대출은 DSR 40% 한도 안에서만 가능하므로 소득에 따라 더 줄어들 수 있습니다. 여기에 취득세 등 약 3,800만 원(3% + 지방교육세 0.3%)과 발코니 확장·옵션 비용이 별도로 듭니다.
언론 보도의 “입주 때 약 10억 3,545만 원 정산, 추가 현금 약 5억 7,525만 원”은 위 표에서 무주택자 LTV 40%를 적용한 경우와 같은 계산입니다. 최고가인 11억 9,800만 원 세대라면 같은 조건에서 입주 때 현금이 약 5억 9,900만 원으로 늘어납니다.
즉 이 단지의 관건은 청약 당첨 여부가 아니라, 계약금과 별도로 입주 때 4억~6억 원 수준의 현금을 실제로 마련할 수 있는가입니다. 입주 시점의 시세가 분양가보다 낮게 평가되면 대출 가능액이 줄고, 전세를 놓아 잔금을 치르려 해도 투기과열지구 대출 규제와 낮은 전세가 때문에 쉽지 않을 수 있습니다. 1순위에서 84㎡가 대거 미달한 것도 이 부담과 무관하지 않아 보입니다(작성자 해석).
5. 이 지역, 2년 전에도 미분양을 겪었습니다
같은 구름산지구에서 2년 전 공급된 ‘유승한내들 라포레’는 초기 청약에서 미달을 겪어 임의공급과 선착순 동·호 지정 계약으로 잔여 물량을 처리한 이력이 있습니다. 그런데 이번 광명시티프라디움에듀하임의 분양가는 3.3㎡당 약 3,489만원으로, 당시 유승 분양가(3.3㎡당 약 2,940만원)보다 18.7% 높습니다. 전용 84㎡ 기준으로 봐도 약 11억 5,050만원으로, 유승의 83㎡(약 9억 4,906만원)보다 21.2% 비쌉니다.
미분양을 겪었던 지역에서 더 높은 가격으로 공급되는 만큼, 견본주택 흥행이 실제 계약·완판으로 이어질지, 그리고 입주 시점의 시세가 이 분양가를 뒷받침해줄지는 별개의 문제입니다.
6. ‘에듀하임’이라는 이름 — 학교 배정은 직접 확인하셔야 합니다
이 단지는 유치원부터 고등학교까지 인접해 있다는 점을 내세우고 있습니다. 다만 인근 학교 명단이 자료마다 다르게 언급됩니다. 한 보도는 공립 밝은빛유치원·서면초등학교·안서중학교·창의경영고등학교를 꼽았고, 다른 자료는 서면초와 함께 소하중·소하고를 언급합니다. 실제 배정 학교는 자료마다 다르게 나올 수 있으니, 학령기 자녀가 있으신 분이라면 경기도 학군 정보시스템이나 광명교육지원청을 통해 정확한 배정 학교를 직접 확인하시길 권합니다.
7. 입지 — 확인된 강점과 약점
- 광명역(1호선·KTX), 제2경인고속도로 이용 가능
- 이케아, 롯데몰, 코스트코, 중앙대학교광명병원 등 대형 편의·의료시설 접근성 우수
- 판상형 설계로 채광·통풍에 유리
- 약점: 광명역·철산역 등 지하철역까지 거리가 있어 대중교통 이용이 불편하고, 주변에 노후 주거지와 공장이 있다는 점이 현지에서 지적됩니다.
8. 청약·계약 전 스스로 점검해볼 질문들
- 계약금 1억 원대와 별도로, 입주 때 필요한 현금 4억~6억 원(위 계산표 기준)을 2029년까지 마련할 계획이 있는가
- 내 소득으로 DSR 40% 안에서 잔금대출을 얼마까지 받을 수 있는지 은행에서 미리 확인했는가
- 2년 전 이 지역 미분양 이력과 이번 분양가 인상폭(18.7%)을 감안했을 때, 입주 시점 시세가 이 가격을 뒷받침할 것으로 보는 근거가 있는가
- 자녀 학교 배정을 “에듀하임”이라는 이름만 믿지 않고 학군 정보시스템으로 직접 확인했는가
- 투기과열지구·청약과열지역 지정에 따른 재당첨 제한·전매제한·대출 규제를 확인했는가
정리하며
광명시티프라디움에듀하임은 견본주택 3일 만에 8,000명이 몰릴 만큼 관심을 받았지만, 1순위에서는 84㎡ 대부분이 미달했습니다. 직접 계산해 보면 84㎡ 평균 분양가 기준으로 계약금 1억 1,505만 원 외에 입주 때 4억 3천만~5억 7천만 원의 현금이 더 필요합니다. 미분양 이력이 있는 지역에서 이전보다 약 20% 높은 가격으로 공급된다는 점까지 고려해, 당첨 여부보다 입주 시점까지의 자금 계획을 먼저 확인하시기 바랍니다. 이후 계약 결과와 무순위 공급이 나오면 이 글에 업데이트하겠습니다.
출처: 청약홈 입주자모집공고, 스트레이트뉴스(9월, 납부 조건·분양가 비교), 스트레이트뉴스(10월 1일, 1순위 결과), 위키트리(주택형별 분양가·공급 세대), 금융위원회 10·15 부동산 대책(규제지역 대출 기준). 자금 계산표는 작성자가 위 자료를 바탕으로 직접 계산했습니다.